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商业地产营销推广的误区

更新:2018/1/10  阅读:  栏目:商业地产

商业地产营销推广的误区提要:住宅项目的营销推广遵循“地段、地段、再地段”的格言,不行再加上降价(优惠)促销;商业地产不光强调地理上的优势

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  商业地产营销推广的误区

  三四线城市与大都市的经济,有着根本性质上的区别,由于城市间的经济与区域的规模不同,商业地产与住宅营销推广也有着明显的区别。由于商业地产与住宅开发的模式等的不同,因此在推广手段上更是千差万别,千万不可套用住宅的模式搬到商业地产来使用。

  1.公关多一些还是广告多一些

  商业项目的公关与平面广告,在商业地产的营销推广与广告宣传中孰重孰轻?这曾是业内人士争论的焦点之一。公关与平面广告在商业项目营销推广中的作用是一样的,只是根据不同阶段和传达不同信息的手段。

  平面广告是通过画面视觉与文字创意的新颖感受与冲击,强化诉求点的针对性传播项目信息;公关则通过社会新闻、公众事件的策划和推广传递企业或项目的信息。作为项目营销推广的有效工具,是相辅相成的。

  但是从社会影响效果来说,公关的千人成本更低、造成的市场口碑和社会影响力更高一些,此外,它的传播时效性也比平面广告更长。公关营造与利用,要操之谨慎,拿捏得当,否则稍有不当,负面影响巨大。

  2.是勾绘前景,还是强调实用、优惠

  住宅项目的营销推广遵循“地段、地段、再地段”的格言,不行再加上降价(优惠)促销;商业地产不光强调地理上的优势,还需要强调其商业上的商脉延续与商圈前景。例如,国内多数购物中心(Shopping

  mall)并不处于传统的商圈内,说服商家入驻就需要开发商对前景的规划。

  虽然商家大多以经营回报利益为上,但是,真正有实力的品牌商家会看重长期的经营利益。企业一方面要用市场实绩来证明自己的优秀,另一方面企业要不断描述自己的美好前景给目标群体,目标客户认可了商业项目的运营理念、企业的发展战略和经营思路,即使暂时有各方面的顾虑,也终将成为开发商的坚定拥护者,而与项目一起共同提升项目经营价值。

  相反,如果商业项目一味地强调优惠让利,被人认为有某些阴暗面是对项目非常不利的。而且,经营商家不会为一些优惠去冒更大风险。

  3.同质化与差异化,孰是孰非

  在商业项目营销推广过程中,思想上往往有一个误区,就是尽量避免同质化的项目推广思路,这种同质化概念源于住宅项目的营销推广。

  在项目营销推广中,许多成功的项目开发模式和操盘模式,往往容易被竞争者模仿、拷贝、抄袭、复制。所以,许多商业地产操盘者在营销推广过程中一定要建立他人较难模仿的优势。难模仿意味着竞争的减少,想在“当今激烈竞争的市场中站住脚,推广工作在刚起步时就应该建立自己的、他人难以模仿”的优势,就成为了项目营销策划与整体推广的准则。也许项目自身的有些优势别人的确难以模仿,但不证明无法模仿。

  实际上,商业项目是不存在同质化问题的,相反,大商业氛围的形成依赖众多的卖一样商品,同样经营方式的项目扎堆,形成群聚效果,达到众人拾柴火焰高的效果。而他们的区别仅仅是运营管理的方式不一样。

  为什么说在商业项目上不存在同质化的概念呢?主要是因为,商业项目都依赖一个共同的外部资源,也是最关键的外部资源,那就是有效的规模的商业人流,谁能汇聚强大的客源与人潮,谁就把握了终端消费的大旗。

  如果说一个项目可以吸引一部分商业人流,那么,众多的项目吸引的商业人流就是“1+1>2”的汇集放大效果。所以在进行商业项目营销推广与促销跟进时,不应该刻意的去寻找所谓的项目差异化概念。


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